河南日報特邀新田置業總裁馮常生博士深度解讀鄭州地產“調控風云”
在武漢、南京、合肥等地紛紛出臺調控舉措之后，9月14日晚，鄭州市政府官網對外發布了《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》（簡稱“鄭九條”）。這個舉措是在意料之中、情理之內的；放在全國城市中來看，“一城一策”的調控今后會是一種新常態。
據中國房價行情平臺近日公布的數據顯示，8月份鄭州躋身全國省會城市房價“萬元俱樂部”，房價環比上月百分比居全國省會城市第一位。在此形勢下，鄭州市出臺“鄭九條”可謂正當其時。此次出臺的“鄭九條”包含了增加土地出讓、分區域限地價競房價、提高競買保證金比例、加強開發商購地資金審查和新建商品房價格管理、打擊捂盤惜售等方面的內容，有針對性的對目前鄭州房地產市場存在的問題進行調控，這也符合國家“分類調控、因城施策”總要求。
首先，擴大居住用地供應規模，加快供應節奏，多批次、集中供地，長遠來看有利于穩定鄭州的房地產市場，但對抑制近期鄭州房價過快增長影響不大，因為從土地出讓到商品房出售，中間的時間周期無法跨越，短期內供需不平衡的狀況在部分區域還將存在。
其次，針對鄭東新區和經開區施行限地價、競房價的措施。一方面降低了該區域地王出現的熱度（同時也可以說，降低了整個鄭州市場地王出現的熱度），另一方面也限定了開發企業的利潤空間，只有那些成本管控強、標準化程度高、運營能力好的大企業才敢參與開發。無形之中提高了房地產企業在該區域的準入門檻，那些缺少核心競爭力的中小企業或將因此喪失進駐鄭東新區和經開區的機會。長遠來看，今后各個房企之間的分化將越來越明顯，這也符合房地產行業逐漸走向成熟的行業發展趨勢。
“鄭九條”效果如何關鍵在于執行，執行的力度決定了政策的效果。比如政府控地價、企業競房價過程中，如何在地價和房價之間取得均衡，既保證財政收入又不影響企業的積極性；比如打擊違法違規銷售，處罰力度如何；比如，區域內土地供應量多少合適，商住比例如何分配等——這些在未來都將影響到政策的效果。
房地產市場的地域屬性十分明顯，即便同一個城市其不同區域之間往往也存在著較大差別。但同一個城市的市場也遵循著“水波效應”，以地王區域為核心，房價的漲幅逐漸向外波動。單就鄭州這個市場來說，此輪房價上漲雖然肇始于市內核心區域，但也波及到了郊區的樓盤。以新田城為例，在地鐵6號線建設規劃確定、繞城高速上下匝道計劃開通、商業規劃布局明晰、城郊融合加快的情況下，市區此輪房價的快速上漲，使新田城的客戶構成由原來的再改型置業，轉變為再改置業、剛需外溢置業的混合。同時，過高的市區房價也讓新田城的產品性價比更為突出，優勢更為明顯，購房者在這里不僅以較低的成本擁有了房子，而且還收獲了更好的環境和居住品質。
在房地產行業逐漸成熟、房地產市場不斷分化的發展趨勢下，新田將更加明確企業的“雙線戰略”，一方面發力以新田360廣場為代表的市區精品商業加快品牌輸出，另一方面拓展以新田城為代表的田園城市產品線，以差異化的產品占據細分市場，提升企業的核心競爭力，迎接市場分化的機遇和挑戰。
