編者：過去的十年，是中國商業地產野蠻生長的十年，是中國商業地產從粗放式向精細化，從銷售型向持有型，從單純購物到體驗休閑，從重開發到重經營，從被動到主動的十年。
作為中國商業地產第一門戶網站，贏商網一直為推動中國商業地產的良性發展鼓與呼，在這新舊十年交替之際，贏商網特別策劃“中國商業地產十年人物訪談”，對全國商業地產行業領袖進行訪談，包括開發商、品牌商家、服務機構等領域領軍人物，講述對中國商業地產十年變遷的感悟，梳理行業發展脈絡，分享行業發展經驗，訪談內容經編輯后將結集出版，以饗行業讀者。本期的采訪嘉賓是河南新田置業總裁馮常生博士。
（贏商網湖北分站報道）2004年至今的十余年間，河南地產風起云涌，隨著綠地、升龍、恒大、華潤、萬達、萬科、碧桂園等一大批地產大鱷扎堆進駐，河南本土房地產品牌格局也在競爭中變化。作為發軔于鄭州、成長于鄭州、闊步于省外的企業，新田置業自1997年成立以來，伴隨河南地產市場一路風雨兼程，一直深耕市場，不斷創新，在國內一線房地產品牌云集的格局中積極尋找、拓展自己的生存空間。“締造城市之美”，18年來，新田置業都在踏實踐行著企業的核心理念，逐步成為鄭州房地產市場獨樹一幟的典范。
順時而起，在河南地產的風潮中破浪前行
從國貿360廣場到新田時代廣場，從鹿港小鎮到新田城等，新田置業已發展為年開發量100萬平方米以上的綜合地產開發商，還與恒大地產集團、碧桂園地產達成戰略合作，共推新田城項目�；厥仔绿镏脴I從創立到發展之路，新田置業的發展與鄭州商業地產發展歷程緊密交纏。
河南新田置業總裁馮常生博士表示，雖然鄭州是二線城市，河南省會，但作為經濟欠發達地區，與已經進入商業成熟階段的一線城市還是有差距，因此鄭州商業地產在全國的商業地產發展進程中，是一個追隨者的角色，跟隨著一線城市的發展腳步發展，即使迎來商業地產一些改變也大都是趕在第二波風潮中。
河南新田置業總裁馮常生博士
“鄭州商業地產的發展是一個漸變過程，很難確定一個清晰的創始元年，只有經歷了兩個階段的發展才能成熟起來。”馮常生用“西風東漸”來概括第一個階段，這個階段完全是沒有自我的追求，地產商將一線城市甚至國際上流行的、已經成功的商業照搬過來。到了第二個階段就是自我追逐，經過長期的實踐與經驗積累，地產商開始認識到只有融入自我的一些元素，才能做出真正有自己特色的作品，才能與城市發展有機集合，特別是與區域環境定位相融合，包括一些城市歷史環境、文化資源、市場特色等。馮常生表示，鄭州商業地產目前處于第一階段向第二階段轉化時期，他坦言新田置業旗下首個商業地產項目國貿360廣場，嚴格意義上講，最初也是一種簡單的追隨，項目引入多個國際快時尚品牌，掌握先發優勢，快速占領空白市場，成為鄭州時尚潮流地標。隨著運營，國貿360廣場不斷地根據本地經濟發展現狀、商業市場格局以及人口構成、消費習慣等因素進行調整，盡量做到本土化、特色化。開業五年來，國貿360廣場立足花園路商圈穩步發展并不斷提高，人氣也不斷提升，2014年經營面積只有4萬平方米的國貿360廣場創造了全年近10億元的營業額，同比增長40%左右。
順勢而動，在河南地產的競爭中穩步前進
由于招商難、投資大、回報周期長等特點，商業地產經營難度與風險遠遠大于住宅。早期，鄭州本土企業涉及商業地產的很少，多數是為了配合住宅而做商業。但隨著住宅市場低迷，告別黃金期，河南建業、新田、正弘等多個本土地產企業面對行業降溫，開始“華麗轉身”，紛紛加大商業地產及關聯行業的拓展力度。
相對本土開發商的頻頻動作，升龍、萬達、華潤等外來開發商更如“虎狼之師”。截止至2015年一季度，鄭州已開業的購物中心項目總體量達到了280萬平方米。據DTZ的統計，鄭州商業地產項目在5年內有近900萬平方米的潛在供應量，2015年是眾多項目積極籌劃和積累的一年，而未來兩年則是項目集中入市的時間段，將有約60%的項目進入市場。眾人拾材火焰高，鄭州商業地產這塊蛋糕越做越大的同時，也帶來同質化、泡沫化加劇，遍地開發的商業項目讓地產商進入殘酷競爭階段。
“市場經濟往往是由先導者進入，追隨者跟進，引發同質化無序競爭，進入殘酷的紅海。然后再出現另一個先導者去尋找藍海進入，再跟進，再出現紅海這樣一個反復的過程。”在馮常生看來，鄭州目前的商業綜合體有幾十個，再加上未來巨大的投放量，這樣一個城市來講根本承載不了這么多，估計未來至少有一半的商業綜合體在開業兩年內要倒閉關門。
在市場形勢的充分認識和對競爭局勢的充分準備的前提下，新田置業對于如何從競爭中脫穎而出，已有深刻認識。“若想從巨大的供應量中脫穎而出，做好商業地產，首先必須有恒心，不能祈求短期盈利”，據馮常生介紹，鄭州國貿360廣場一年有近10億元的銷售額，但凈利潤也就五六千萬。新田人并不追求短期有多大的回報，他們有足夠的耐心來慢慢發展，先形成包括建造、招商流程的標準化，再形成穩定的商家，然后擴展，再形成規模效應。
馮常生說：“中國畢竟還是從一個欠發達國家向中等發達國家前進這樣一個時代，城鎮化建設應該在十年內還是一個主要話題，所以未來的開發量還很大”，雖然中國商業地產發展的風潮依舊可以揚帆，盡管新田的規模效應的形成需要一定數量的項目為基礎，但新田的擴展卻毫不盲目。“隨著中國房地產市場的發展日趨成熟，就會從增量競爭轉到存量競爭，所以從增加增量到盤活存量這是一個必然的趨勢”，馮常生介紹，未來新田新增的增量不會是“簡單的蓋房子”，而是會“有自己的特色，要么賦予文化含義，要么提高科技含量，亦或突出生態效益等”。另外，新田置業會順勢而動，穩步向持有型商業物業轉型，結合項目特色，盤活存量，逐漸取得更好的效益。
順應未來，在商業地產的潮流中繼續前行
在談到十年后中國商業地產的發展高度時，馮常生坦言“不好預想”，但他認為從產品到平臺，從生產商到服務商，商業地產最核心的是要思考人們的生活方式，要跟上時代的腳步。“沒有偉大的企業，只有時代的企業”，這個時代需要亞細亞，亞細亞就非常紅火，但是后來的時代超越亞細亞了，如果亞西亞還是僅僅堅持著每天升升旗，走走步，微笑著服務，注定是要被淘汰的。
“倉廩實而知禮節”，物質滿足之后，關注更多的就是精神。物質缺乏的時代，就簡單地追求物質，得到了物質就快樂，精神問題也會隨之解決。“自改革開放以來，經過30多年的發展，物質已經不是問題，所以我認為，從商業角度來講，精神消費應該是未來十年的一個重大商機，誰能夠解決好精神的東西，誰就把控了社會的主流”。
“這個時候人們的消費不僅僅是以物質的這種性價比來進行恒定，附帶了很多品牌的因素，精神的因素。”據介紹，國貿360廣場注重精神消費，注重體驗，注重服務類產品，未來會增加餐飲、咖啡、美容、書店、展覽、沙龍等體驗型消費品牌，讓消費者親身參與，讓其成為一個有生活方式創新功能的場所。
“另一方面，互聯網對商業地產的影響會越來越大，未來商業地產需要關注合作、順時兩個趨勢。”馮常生說，互聯網與實體商業有各自的優勢，面對其澎湃發展之勢，傳統企業不能回避，要主動觸網、融網，要將線上線下融合起來，因為人們還是喜歡一些實體店體驗服務的，而他們在互聯網又能盡可能壓縮流轉渠道，所以各種優勢可以結合起來。順時主動融入互聯，跟它合作，這也是企業下一步的發展方向。
移動互聯網之后，中國互聯網出現兩級分化：一波要讓人們的生活更加智能，另一波則滲透到傳統和實體行業，走向線下。如上所言，在互聯網的浪潮里，不只有互聯網大佬的線上創新，也有傳統企業的線下逆襲，越來越多的地產商業也以不同形式加入互聯網大軍，相信新田置業會在新的發展浪潮里繼續遠航。
轉自/贏商網新田置業總裁馮常生：精神消費會是未來商業地產巨大商機
