如何杜絕開發(fā)商“一房多賣”？社區(qū)的配套設(shè)施哪些歸開發(fā)商所有，哪些歸業(yè)主所有？……房市越發(fā)展，新問題就越來越多，例如上述的這些問題，舊的房屋登記條例都難以解決。從今年1月1日起，經(jīng)過一番大修大改的新的《鄭州市房屋登記條例》正式頒布實施，上述問題將會得到明晰的答案。
昨日，鄭州市政府舉行新聞發(fā)布會，就新頒布實施的《鄭州市房屋登記條例》回答媒體記者提問。鄭州市人大常委會副主任周長松、鄭州市政府副秘書長潘冰、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局黨委書記樊少楠、鄭州市房屋交易和登記中心主任助理趙遂根出席了發(fā)布會。
新條例與舊條例之間存在哪些差別？
新《條例》有14項變化：
明確了房屋登記機構(gòu)對申請登記事項的公告期限；明確了在開發(fā)商辦理房屋處置登記之后，如果沒有履行轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，購房人能夠證明自己已經(jīng)按照合同約定履行完義務(wù)之后，可以單獨到房管部門申請轉(zhuǎn)移登記；明確了共有人處分本人所擁有份額房產(chǎn)申請登記的辦法；明確了處分部分被監(jiān)護人房屋的時候，監(jiān)護人應(yīng)提供經(jīng)公證的保障被監(jiān)護人利益的證明；明確了權(quán)屬爭議在民事訴訟、仲裁、或者行政處理中的房屋，房管部門可以不予登記；明確了房屋登記以后，具體發(fā)放房屋所有權(quán)證，房屋他項權(quán)證和登記證明的方式；明確在申請初始登記時，開發(fā)商應(yīng)提供竣工驗收備案證明；對住宅小區(qū)配建的非住宅房屋如何進行登記進行了明確；明確了行政事業(yè)單位、國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，應(yīng)提交哪些批準(zhǔn)文件；在房屋已經(jīng)滅失，而房屋權(quán)益人未申請注銷登記時，登記機構(gòu)可以直接代為辦理注銷登記；明確了辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記所需的材料；進一步明確了辦理更正登記的程序；明確了發(fā)生異議登記時的處置措施；明確了申請人提交的材料如果被撤銷或者被裁定無效，或者發(fā)現(xiàn)房屋登記機構(gòu)工作人員違反法律規(guī)定，辦理了房屋登記，房屋登記機構(gòu)可以撤銷登記。
夫妻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)是如何登記的？
樊少楠：夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)，我們一般都認(rèn)為是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，但《婚姻法》和最高法《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋》規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購買的房產(chǎn)不一定必然是雙方的共有財產(chǎn)，這就使得房屋所有權(quán)的歸屬可能存在多種情況。
新條例規(guī)定的房屋登記屬于依法申請登記，如果確屬夫妻雙方共有房產(chǎn)，我們建議夫妻雙方共同到房管部門申請登記，這樣就能獲得更高層次的物權(quán)保護。同時按照新條例的規(guī)定，我們在實際工作時，會采取對申請人問詢的方式，來確定房產(chǎn)到底屬于夫妻共有，還是屬于一方單獨所有，從而保證登記與實際情況相符。如果申請人不如實申報，給對方造成損失，那么申請人必須承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，嚴(yán)重的還要承擔(dān)刑事責(zé)任。
如果夫妻一方發(fā)現(xiàn)本來應(yīng)該屬于共有的房產(chǎn)登記為一方獨有，可以要求對方按照新《條例》的規(guī)定，到房管部門申請更正登記。如果對方不積極配合，另一方可申請異議登記，申請之后的15天之內(nèi)，房產(chǎn)不能交易，不能轉(zhuǎn)移，也不能進行抵押，如果房屋正在進行交易、轉(zhuǎn)移或抵押，房管部門將予以終止。如果對方仍舊不配合，另一方也可以在15日之內(nèi)，向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟，要求法院強制對方辦理更正登記。
預(yù)告登記對業(yè)主和開發(fā)商有什么作用？
趙遂根：與舊《條例》相比，新條例單設(shè)了預(yù)告登記（指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記）一章，規(guī)定在預(yù)購商品房，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，法律法規(guī)規(guī)定的其他情形時，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。經(jīng)過預(yù)告登記的房屋，不經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，因轉(zhuǎn)讓、抵押該房屋申請登記的，房管部門將不予辦理。
預(yù)告登記是按照物權(quán)法的規(guī)定新設(shè)立的登記類別，主要是為了保護購房人的合法權(quán)益，避免開發(fā)商“一房多賣”。在二手房交易的時候，也可以進行預(yù)告登記，避免賣方“一房多賣”。目前鄭州市規(guī)定在商品房預(yù)售辦理按揭時，必須做預(yù)告登記，這樣就避免了開發(fā)商“一房多賣”。
小區(qū)配套建設(shè)的非住宅房屋如何登記？
趙遂根：制定新《條例》時，各方面討論比較集中的問題是關(guān)于住宅小區(qū)配套建設(shè)的非住宅房屋的初始登記問題，如物業(yè)服務(wù)用房、公用設(shè)施設(shè)備用房、中小學(xué)校、幼兒園、車庫等，尤其是相關(guān)房屋設(shè)施在辦理初始登記時應(yīng)登記在開發(fā)企業(yè)名下還是登記為全體業(yè)主共有。
《條例》依據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，在第二十五條做了比較科學(xué)的規(guī)定，明確：新建商品房屋初始登記時，根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、未計入共用建筑面積進行分?jǐn)偟姆课荩系怯洍l件的，登記為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有；物業(yè)服務(wù)用房、共有設(shè)施設(shè)備用房及其他依法屬于全體業(yè)主共有的房屋，符合登記條件的，登記為全體業(yè)主所有。登記為全體業(yè)主所有的部分，開發(fā)商沒有權(quán)力進行處置。
